Bebyggelsesprocent og beregning for bruttoetageareal

Med en bebyggelsesprocent på 25% får vi et maksimalt beboelsesareal på 194,5 m2.  Det viser sig ikke at være tilfældet. De 25% skal tages af hele grunden indenfor byzone. Se også nyere indlæg

Beregningen af Bruttoetageareal sker  således:

(1) Total  bebygget areal  (totalt areal inklusiv udnyttet tagetage og kælder med over 1,25m over terræn og sekundære bygninger og bygningsdele) 

<= 244,5 m2. (= 194,5 m2 + fradragsreglens 50 m2) 

(2) Bruttoetageareal = Total  bebygget areal 
- fradrag for integreret sekundære bygningsdele  (f.eks. poolrum & bryggers)

- fradrag for andre sekundære bygningsdele (udhuse og lignende )

- evt. kælder over 1,25m over terræn + evt bad/toilet i kælder under over 1,25m over terræn

<= 194,5 m2

Eksempel 1:   Design AK 2.3 - grundplan 166 m2 

(1) Total  bebygget areal  = 213 m2  (=166 m2 stueetage + 47 m2 tagetage) 
🆗, nemlig 213 m2 < 244,5 m2  (bemærk højst 31 m2 til udhuse, carporte, etc)

Enten overskridelse af bebyggelsesprocenten:

(2a) Bruttoetageareal =  213 m2  (= Total  bebygget areal)  

Ikke 🆗, nemlig  213 m2 > 194,5 m2

dvs. næsten 20 m2 over tilladte - dvs. det kræver en dispensation

Eller klassificering af pool & bryggers som integreret sekundær bygningsdel 

(2b) Bruttoetageareal =  166 m2  (= Total  bebygget areal - 50 m2 integreret sek. bygningsdel, dvs pool & bryggers)  

🆗, nemlig 166 m2 < 194,5 m2 

Eksempel 2:   Design B - grundplan 112 m2 - kælderloft lavere end 1,25 m over terræn

(1) Total  bebygget areal = 197 m2  (112 m2 stueetage + 75 m2 tagetage + 10 m2 bad i kælderetage) 

🆗, nemlig = 197 m2 < 244,5 m2

(2) Bruttoetageareal =  197 m2  (= Total  bebygget areal) 

Ikke 🆗, nemlig 197 m2  > 194,5 m2 

Dvs. 2,5 m2 over tilladte, men de kan sikkert trækkes fra i planerne eller dispenseres for

Relevante vejledninger til hjælp i disse beregninger:

Vejledning om opførelse af sekundær bebyggelse med et samlet areal på højst 50 m2

Herfra har jeg fisket flg. bestemmelse ud:

Forskellen imellem drivhuse, orangerier mv. og beboelsesrum

Et drivhus, orangeri mv. er en sekundær bebyggelse i glas, som er tiltænkt brugt til vækst af grøntsager, frugt og blomster. Et drivhus, orangeri mv. er tiltænkt kortvarige ophold og dermed ikke beboelse.

Et drivhus, orangeri mv. kan efter reglerne om sekundær bebyggelse opføres tæt på skel. Det er derfor hensynet til brandsikkerhed og begrænsningen af nabogener der begrunder, at drivhuse, orangerier mv. kun anvendes til kortvarigt ophold, ligesom det gælder for de øvrige sekundære bygninger.

Der er dog ikke noget til hinder for, at et drivhus indrettes med borde, stole, og osv., som kan benyttes i forbindelse med kortvarigt ophold i drivhuset. Der er i det hele taget en formodning for, at drivhuse, orangerier osv. ikke anvendes til beboelse. Det vil dog være en konkret vurdering, hvornår et drivhus, orangeri mv. overgår fra at være sekundær bebyggelse, dvs. anvendes til kortvarige ophold, til at være beboelsesrum, som anvendes til længerevarende ophold, f.eks. en spisestue.

Og så Fradragsreglen:

Der står i afsnit 5: "For fritliggende enfamiliehuse, dobbelthuse med lodret lejlighedsskel og sommerhuse skal der ved beregning af etagearealet kun medregnes den del af arealet, der overstiger 50,0 m2 pr. bolig. "

Og reglerne om integrerede sekundære bygninger i afsnit 6.1. De skal nemlig IKKE tælles med i beregning af beboelsesarealet (Derimod kræver de byggetilladelse  -- hvilket hele molevitten jo gør!) "En integreret bygning kan eksempelvis være en garage, carport, udhus eller lignende, der ligger under samme tagkonstruktion som den primære bygning. (...)

Idet integrerede bygninger ikke betragtes som sekundær bebyggelse, der kan opføres uden byggetilladelse, skal de heller ikke tælles med i det samlede areal på højst 50,0 m2, der kan opføres uden byggetilladelse, hvis bygningsreglementet, deklarationer og anden lovgivning er overholdt.

 

Det er dog væsentligt at bemærke, at integrerede bygninger fortsat bliver betragtet som sekundær bebyggelse, der kan fradrages i relation til beregningsreglerne. Derfor finder fradragsreglen fortsat anvendelse på integreret sekundær bebyggelse." [min fremhævning]

Vejledning om udnyttelige tagetager

Jeg er gået ud fra reglen om at tagetagens gulvareal tælles med når der er mindst 1,5 meter over færdigt gulv til ydersiden af tagbeklædningen.

Men nu nærlæser jeg BBR definitionerne (pdf file) og finder:

"4. Tagetage En tagetage er en etage, der indgår i husets tagkonstruktion. Førstesalen i et hus med fladt tag er ikke en tagetage. Tagetagens areal tæller ikke med i det samlede bygningsareal. Tagetagen tæller heller ikke med i antal etager. 

Opmåling af arealer i tagetagen foretages i et plan 1,5 meter over færdigt gulv til ydersiden af tagbeklædningen. Dette sker lettest ved, at man på en byggeteknisk tegning tegner en linje 1,5 meter over gulvet i tagetagen. Der, hvor linjen skærer den udvendige tagflade, har man yderbegrænsningen for tagetagens areal. (...)

4.1 Tagetagens samlede areal (udnytteligt areal) I tagetagens samlede areal medregnes både det areal, som udnyttes, og det areal, der kunne udnyttes. Arealer, der – f.eks. på grund af blokering med spær eller for lav loftshøjde i forhold til Bygningsreglementet (3.4.2) - ikke kan udnyttes til beboelse eller erhverv, medregnes således ikke.

Hovsa, der synes at være konflikt mellem par. 4 og 4.1. 

Par 4: Regnes der fra højde 1,5m over gulv, hvilket jo under et 45gr tag svarer til en loftshøjde på under 1m.

Par 4.1: refererer til Bygningsreglementets par  3.4.2, hvor 3.4 overordnet handler om  "Andre bygninger end beboelsesbygninger". Deri skriver de at "selv små arbejdsrum udføres med en fri lofthøjde på mindst 2,5 m og har et rumindhold på mindst 12 m³ for hver person, der er beskæftiget i rummet."

Uha! det er jo forvirrende! I mangel af klarhed, vil jeg gå efter par 4 der taler om 1,5 m fra gulvhøjde til ydre tagbeklædning,