Design AK 2.8 - garage og udhus integreret

Så er der et nyt design: AK 2.8. Jeg er lidt forskrækket over hvor stort huset er blevet. Men det kræver jo plads at have pool, bil og redskaber under hovedhusets tag.

Det nye design udnytter altså at jeg ikke er begrænset af plads! Bortset fra at den samlede længde af husene  "kun" må være omkring 20 meter øst til vest (lidt mere når vi flytter hele molevitten sydligt ned mod strandbeskyttelseslinjen).

 I forhold til tidligere AK2.x designs: 

- de forskudte længehuse er nu af samme længde (som foreslået af Palle & co).  

- garage og udhus er integreret i østhuset (som foreslået af RET)

Planer og opstalter er samlet i en pdf her.

Design AK 2.8 Plantegning - målfaste 1:100 pdf'er af  stueplan  her og tagetage her

Som også noteret på plantegninger og opstalter er der et par udfordringer med placering og dimensionering af døre/vinduer på nord og sydfacaden.

Først havde jeg enkelte vinduer (91 cm br) på nordsiden, og dobbelt-døre (180-220 cm br) på sydsiden - undtaget ved køkkenet, der højst kan være 120 com, hvis det skal være en dør til gulv (kunne selvfølgelig også være et vindue med karm i bordhøjde). 

Men jeg kunne ikke lide asymmetrien mellem nord og syd, specielt ikke hvis de vandrette spær skulle placeres i takt.
En ide er at bruge samme smalle vinduer/døre i sydsiden, og lade vinduerne gå helt ned til gulvet. Men jeg er bange for at de mange smalle åbninger ser sære ud indefra. Og måske ødelægger den fantastiske udsigt

Ligeledes er der problemer med nordsiden af østhuset, med hovedindgangen: på planen ovenfor har jeg lavet indgangspartiet stort for at matche garagedøren. Det er således et 270 cm XOO.element. Men det er ikke kønt / elegant, synes jeg!

Hvordan kan jeg få passende harmoni/symmetri med en enkelt dør, samtidig med at den klart signalerer HOVEDDØR, og ikke forveksles med bryggersdøren???

Design AK 2.8 opstalter

Øst- og vestsiden

 

 

Sydsiden, 2 variationer 

 

Nordsiden, 2 variationer

Parat til nytænkning af design?

Ved overgangen til designserien A og AK forsøgte jeg som en gal at spare plads -- for at holde mig under 194 m2 + 50 bonus/sekundær m2 som jeg troede var min øvre grænse -- var jeg gået bort fra et ellers fint princip med stramme 300cm (senere 250cm) moduler.  "Omkostningen" ved at droppe dette stramme princip var en risiko for uharmoniske placeringer af åbninger i forhold til f.eks. synlige vandrette spær i vesthuset, hvor der skal være åbent til kip. 

Nu ved jeg at jeg kan bygge langt over denne grænse. Altså tid at genindføre en strammere struktur.  Der er plads til maksimalt 6 moduler á 3m, 7 moduler á 2,80m,  eller 8 moduler á 2,5m i øst-vest retning. 

300 cm moduler er nok ideelt, men 280 cm kan også bruges.  250cm synes for smalt:  køkken > 0,6+0,8+1,2 = 2,6; spisestue > 0,9+2*1,0 = 2,9 (eller 2,6 hvis man kun skal kunne gå rundt om den ene side); soveværelse > 0,6+2,1 (hvis sengens længde skal indregnes); en opholdsstue skal nok have 2 moduler; osv.

Samtidig kunne jeg jo overveje at gøre de to sammenbyggede huse af samme størrelse (som foreslået af Palle & co).  

Hvis jeg kaster mig ud i et redesign, kunne jeg måske imødegå nogle andre problemer og mangler ved den foreliggende skitse (AK 2.7), f.eks.:

a.  Teknik: Få plads til teknik uden at det "dræner" alle mine tiltænkte funktionen ud af bryggers/grovkøkken

b.  Øge pladsen i den sammenhængende spise- og opholdsstue; det er lidt presset.

c.  Mere stilren trappe: I mine første skitser havde jeg en lige trappe til den udnyttede tagetage. Måske genindføre denne? Den gik tidligere via kontoret, så dette rum bliver mindre privat.

d.  Separation af køkken fra gennemgangsområde, se også diskussionen i indlæg om adgang til fællesrum gennem køkkenet

Bebyggelsesprocent på 25% - men af hvad? Svar: hele grunden, næsten ;-)

UPDATE 18. jan 23! Jeg har fået mundtligt bekræftet at de 25% tages af den samlede grund (tak RET) så i princippet kan jeg bygge 1169 m2 etageareal, så længe jeg ellers holder mig indenfor skelbræmmer, strandbeskyttelseslinje og halvanden etage. Så ingen grund til at sidde og fedte med skitserne for at forsøge at blive under 194,5. Pyh-ha.

Update 19. jan 23! Hovsa, Jens gør mig opmærksom på, at den nederste del af strandbeskyttelsesområdet ligger i en anden zone. Derfor er det "kun" er  732,5 m2 (25% af 2930 m2) der kan bygges. Nå, men det er jo ikke et praktisk problem 

Se også  fakta-feltet ude til højre.

Skal de 25% tages af hele grundarealet, eller af den bebyggelige del? 

Med andre ord: er der “plads til” 1167 kvm beboelsesareal  -- eller "kun" 194,5 kvm beboelsesareal.

Den sælgende ejendomsmægler påstod oprindeligt, at det var 25% af areal minus strandbeskyttelsen.

I de forløbne måneder har jeg akrobatisk forsøgt at holde mig indenfor de 194 m2 samtidig med at jeg skulle have plads til indendørs pool.

Her er en tegning af byggefeltet.

Bygningsreglementets "§ 454
Grundens areal omfatter det areal, der er angivet for det pågældende matrikelnummer. Vejareal eller areal, der skal holdes ubebygget, som følge af hjørneafskæring eller byggelinjepålæg til sikring af vejanlæg, skal indgå i grundens areal ved beregning af bebyggelsesprocenten."

Der står altså "Vejareal eller areal, der skal holdes ubebygget, (...), skal indgå i grundens areal ved beregning af bebyggelsesprocenten. "

Det lyder jo som om strandbeskyttelsesområdet skal inkluderes.

Men der specificeres to specifikke årsager til at et areal "holdes ubebygget", nemlig som følge af

 1) hjørneafskæring eller 

 2) byggelinjepålæg til sikring af vejanlæg, 

I mit tilfælde er det

 X) byggelinjepålæg til sikring af strandbeskyttelse, 

Når det ikke er nævnt, er det så fordi det ikke er dækket? 

Måske er det lidt "som fanden fortolker biblen"? Vi læser hvad vi gerne vil se. 

Plads til teknikken

 

Plads til teknikken

En anden udfordring er al teknikken, der jo skal være i rimelig betjeningsafstand osv.

• Fjernvarme
• varmeveksler, 
• Skal nok placeres i underskab i bryggerset

• Ventilation
• Varmegenvindingsanlæg, 
• Kan placeres i tagetagen

• Poolen kræver en del installationer: 
• Filter (ø600mm), pumpe (0,25 hK), varmepumpe/-veksler, og måske også affugtning?
• Kunne de placeres udenfor? 
• Eller ovenpå bryggerset?

• El-system mm
• fiberindgang; el; solceller, inverter, batteri
• Kan placeres i bryggerset eller i entreen

Der er faktisk flere områder at overveje for teknik-placering, før vi begynder at afkorte poolrummet:

1. Uudnyttet rum over bryggers - men det er ikke lettilgængeligt (sammenklappelig loftstrappe?) eller en snedig adgang via loftsetagen?
2. Tagetagens repos, hvor vestligste del kan lukkes af - og udnyttes til teknik sammen med nordlige skunkrum
3. Udenfor, i frostsikret rum, f.eks. i forbindelse med carport. Men nu går vi for alvor over tilladte byggeprocent.
4. (Til mindre dele) Under trappen, med adgang fra
1. entreen (trekantet rum; kunne også bruges til skuffer/skabe)
2. gæstebadeværelse (ca. 90 x 90 x 100)

Design AK 2.7 (baseret på 2.3's trappeløb)

Der var problemer ved designs AK 2.4-2.6, nemlig ændringen til et længere vest-øst trappeløb. 

Det kan næppe gennemføres, da der ikke er tilstrækkelig "headroom". Der skal være 200 cm i ganglinjen, og det vil kun kunne opnås med en kvist eller lignende. Og jeg tror kvisten bliver for bred i forhold til døre og vinduer i stueetagen. I AK 2.7 bruger AK 2.3's kortere lige trappeløb. Så vidt jeg kan beregne vil det fungere.

Design AK 2.7 Plantegning (målfast 1:100 tegning her)

Specielt om Trappen: trinene er 24 cm dybe med 20 cm stigning; der er 14 trin ialt og 15 stigninger;  dens ganglinje vest->øst ligger 198 cm syd for nordlig ydermur, hvor den indvendige loftshøjde er 140 cm. Der er 6 trin med lige trappeløb før drejningen starter, så der er yderligere 2 trin at løbe på før vi når minimalt headroom (200 cm).

Tilføjelse: BR18 regler om interne trapper i privatboliger er ikke udfoldet, der er blot en henvisning til en SBi-anvisning 253, Småhuse – indretning og funktion, 3.7 Trapper i boligen (de Place Hansen, 2015). Bemærk at reglerne for BR 18 2.3. Fælles adgangsveje til boligen IKKE gælder!

Hvis der skal placeres et tagvindue til at hjælpe på loftshøjden, er trappens ganglinje nord->syd interessant. Den ligger 318 cm vest for østlig ydermur, dvs. ikke præcist i midten i forhold til den nordlige ydermur. Jeg har derfor også placeret et vindue lige under, i brusenichen - måske ikke den mest smarte/nyttige placering ;-)

 

Nøgletal for mål - antagelser i diverse skitser

 

Design AK 2.4 - 2.6 - mere "luft" i tagetagen

Plantegningen AK 2.3 viser en meget kompakt udnyttelse af tag-etagen. Jeg har slet ikke brug for tre gæsteværelser. 

Nedenfor vil jeg afprøve en ændring af trappeløbet og måske kun to værelser.  

Design AK 2.4:  Plantegningerne (målfast 1:100 tegning her)

• ændring af trappeløbet 
• flytning af tagetagens badeværelse til østsiden
• 3. værelse er for lille; det ændres til opbevaring 
• den tværgående skillevægge flyttes ca 50 cm nord for tagryggen så de resterende to værelse bliver større. 

Men jeg kan ikke helt overskue om bad og garderobe kan fungere "under" det ændrede trappe-sving. 

Design AK 2.5:  Plantegningerne (målfast 1:100 tegning her)

Et smalt (i dybden) "linnedskab" ved trappen i 2.4  er fjernet.  Visuelt bliver det "lettere" med gelænder og åbent ned til. På den anden side vil linnedskabet mm  gøre det lettere at aflukke tag-etagen, når den ikke er i  brug (f.eks. besparelse på opvarmning).

Det ændrede trappeløb er fulgt op af en tilsvarende flytning af den tværgående skillevæg i stueetagen. Soveværelse og kontor bliver større; gæstebad mindre.

Et opbevaringsrum er altid nyttigt, men det er jo ikke det mest ophidsende designelement ;-( Så jeg overvejer hvordan en større repos kan forskønne designet. [I god overensstemmelse med Vitruvius (ca. 75 f.Kr.-25 f.Kr.):  "all buildings should have three attributes: firmitas, utilitas, and venustas"(måske oversat til: strukturel integritet, praktisk nytte og skønhed)]

Måske skulle jeg genoplive ideen med tag-etagen-som-balkon fra meget tidlige designs... Jeg tænker også på den lille balkon i mit hus i Seattle (har desværre ikke foto ved hånden).  

Design AK 2.6:  Plantegningerne (målfast 1:100 tegning her)

Opbevaringsrummet, adskilt fra reposen med dør & væg, sløjfes og indgår nu i reposen.  Jeg placerer en åbning i østhusets vestlige væg til syddelen af vesthuset.  Åbningen er direkte over døren mellem køkken og entre.  Den kan laves som en slags fransk altan-dør (91x210), eller som et vindue (med eller uden glas) (91 x 121 - dvs. samme størrelse som de fleste vinduer).

 Til venstre er en hurtig skitse af en fransk altan.  
Man kan forestille sig der hænger ned over kanten fra gelænderet, eller et eller andet spændende kunstelement, måske produceret til stedet.

Skal der måske laves en tilsvarende (91x210 eller  91 x 121) åbning på vestvæggen? For harmoni og balance? Tror det vil være svært at passe ind med det nedre vinduesparti.  

I princippet kunne der også være en åbning til den nordlige del af vesthuset i væggen mellem øst- og vesthus, men jeg tror ikke det er spændende at kigge ned over bryggerset. Så måske hellere lave endnu en dekorativ fransk altan (måske fake) i tværvæggen,  90 gr vinkel i forhold til den franske altan fra østhuset.

Desuden en del CAD tekniske ændringer, bl. a.  justering af symboler og objekter til bedre 3d perspektivering

Opstalter er (næsten) de samme som i tidligere versioner, Gavle og Langsider

Design AK 2.2 - 2.3 - Design med forskudte småhuse

[dette indlæg er en opdatering af et indlæg med samme titel fra 23. dec 2022. Links til ældre variation nederst]

Thorøhuse har mange fine små fiskerhuse, typisk hvidkalkede med rødt tegltag eller sort skifer (?). De er overmåde charmerende. Måske derfor er jeg meget tiltrukket af konfiguration B med dets "lette" visuelle aftryk og pladskrævende faciliteter såsom poolen gemt ned i kælderen.

Flere byggekyndige har dog gjort mig opmærksom på at kælderløsningen er økonomisk ufordelagtig: de 112 m2 kælder koster næsten lige så meget at bygge som tilsvarende 112 m2 i terræn, men de bidrager ikke proportionalt til gensalgs-værdien.

Så jeg tænkte på om Design A kunne formindskes, både i kvadratmetre og i visuel oplevelse. Det fik mig til at se på en forskudt planløsning. Skitsen til højre illustrerer min ide.

Designet som jeg kalder AK-2 har to sammenhængende huse der er forskudt 2,10 m langs nord-syd-aksen. Designet har til formål at få et relativt stort hus til at virke lille og kompakt, meget i stil med de oprindelige fiskerhuse i området.

Desuden kan forskydningen af de to bygningsdele gøre det lettere konceptuelt at opdel vesthuset i beboelse og sekundær bygning(sdel).  Poolrummet og bryggerset ligger i den nordlige del af vesthuset, klart adskilt af en væg der går langs tagryggen. Den nordlige del af vesthuset er IKKE beboelse. Den sydlige halvdel, derimod, er til beboelse og rummer køkken-alrum og stue.

Design AK - dette er variation 2.3 (mål korrigeret 2. jan 23). 

Plantegningerne (målfast 1:100 tegning her)

        

Opstalter, langsider (målfast 1:100 tegning her), opdateret til AK 2.3 den 7. jan 23

Opstalter, gavle (målfast 1:100 tegning her), opdateret til AK 2.3 den 7. jan 23   

Jeg har virkelig problemer med vestgavlen af vesthuset. de store vinduespartier virker som et stilbrud.

Link til tidligere variant kaldt  AK 2.2. I forhold til AK 2.3 karakteriseret ved

• Minus: Køkken/bryggers i vestenden er en udfordring: Måske er det synd at benytte den smukke vestudsigt til køkken. På den anden side er der jo også mange huse i dette kig, og med vinduer i 1 meters højde, kan man sagtens nyde udsigten.
• Plus: Løser tidligere problem med ikke-optimal entre: område med beskidte sko kolliderer med gangareal til gæstetoilet.
• Minus: Hoveddørens placering var placers med hensyn til udvendig symmetri. Men desværre stikker trappen til tagetagen ind i adgangsarealet fra hoveddøren. Dette er løst i AK 2.3 .

Bebyggelsesprocent og beregning for bruttoetageareal

Med en bebyggelsesprocent på 25% får vi et maksimalt beboelsesareal på 194,5 m2.  Det viser sig ikke at være tilfældet. De 25% skal tages af hele grunden indenfor byzone. Se også nyere indlæg

Beregningen af Bruttoetageareal sker  således:

(1) Total  bebygget areal  (totalt areal inklusiv udnyttet tagetage og kælder med over 1,25m over terræn og sekundære bygninger og bygningsdele) 

<= 244,5 m2. (= 194,5 m2 + fradragsreglens 50 m2) 

(2) Bruttoetageareal = Total  bebygget areal 
- fradrag for integreret sekundære bygningsdele  (f.eks. poolrum & bryggers)

- fradrag for andre sekundære bygningsdele (udhuse og lignende )

- evt. kælder over 1,25m over terræn + evt bad/toilet i kælder under over 1,25m over terræn

<= 194,5 m2

Eksempel 1:   Design AK 2.3 - grundplan 166 m2 

(1) Total  bebygget areal  = 213 m2  (=166 m2 stueetage + 47 m2 tagetage) 
🆗, nemlig 213 m2 < 244,5 m2  (bemærk højst 31 m2 til udhuse, carporte, etc)

Enten overskridelse af bebyggelsesprocenten:

(2a) Bruttoetageareal =  213 m2  (= Total  bebygget areal)  

Ikke 🆗, nemlig  213 m2 > 194,5 m2

dvs. næsten 20 m2 over tilladte - dvs. det kræver en dispensation

Eller klassificering af pool & bryggers som integreret sekundær bygningsdel 

(2b) Bruttoetageareal =  166 m2  (= Total  bebygget areal - 50 m2 integreret sek. bygningsdel, dvs pool & bryggers)  

🆗, nemlig 166 m2 < 194,5 m2 

Eksempel 2:   Design B - grundplan 112 m2 - kælderloft lavere end 1,25 m over terræn

(1) Total  bebygget areal = 197 m2  (112 m2 stueetage + 75 m2 tagetage + 10 m2 bad i kælderetage) 

🆗, nemlig = 197 m2 < 244,5 m2

(2) Bruttoetageareal =  197 m2  (= Total  bebygget areal) 

Ikke 🆗, nemlig 197 m2  > 194,5 m2 

Dvs. 2,5 m2 over tilladte, men de kan sikkert trækkes fra i planerne eller dispenseres for

Relevante vejledninger til hjælp i disse beregninger:

Vejledning om opførelse af sekundær bebyggelse med et samlet areal på højst 50 m2

Herfra har jeg fisket flg. bestemmelse ud:

Forskellen imellem drivhuse, orangerier mv. og beboelsesrum

Et drivhus, orangeri mv. er en sekundær bebyggelse i glas, som er tiltænkt brugt til vækst af grøntsager, frugt og blomster. Et drivhus, orangeri mv. er tiltænkt kortvarige ophold og dermed ikke beboelse.

Et drivhus, orangeri mv. kan efter reglerne om sekundær bebyggelse opføres tæt på skel. Det er derfor hensynet til brandsikkerhed og begrænsningen af nabogener der begrunder, at drivhuse, orangerier mv. kun anvendes til kortvarigt ophold, ligesom det gælder for de øvrige sekundære bygninger.

Der er dog ikke noget til hinder for, at et drivhus indrettes med borde, stole, og osv., som kan benyttes i forbindelse med kortvarigt ophold i drivhuset. Der er i det hele taget en formodning for, at drivhuse, orangerier osv. ikke anvendes til beboelse. Det vil dog være en konkret vurdering, hvornår et drivhus, orangeri mv. overgår fra at være sekundær bebyggelse, dvs. anvendes til kortvarige ophold, til at være beboelsesrum, som anvendes til længerevarende ophold, f.eks. en spisestue.

Og så Fradragsreglen:

Der står i afsnit 5: "For fritliggende enfamiliehuse, dobbelthuse med lodret lejlighedsskel og sommerhuse skal der ved beregning af etagearealet kun medregnes den del af arealet, der overstiger 50,0 m2 pr. bolig. "

Og reglerne om integrerede sekundære bygninger i afsnit 6.1. De skal nemlig IKKE tælles med i beregning af beboelsesarealet (Derimod kræver de byggetilladelse  -- hvilket hele molevitten jo gør!) "En integreret bygning kan eksempelvis være en garage, carport, udhus eller lignende, der ligger under samme tagkonstruktion som den primære bygning. (...)

Idet integrerede bygninger ikke betragtes som sekundær bebyggelse, der kan opføres uden byggetilladelse, skal de heller ikke tælles med i det samlede areal på højst 50,0 m2, der kan opføres uden byggetilladelse, hvis bygningsreglementet, deklarationer og anden lovgivning er overholdt.

 

Det er dog væsentligt at bemærke, at integrerede bygninger fortsat bliver betragtet som sekundær bebyggelse, der kan fradrages i relation til beregningsreglerne. Derfor finder fradragsreglen fortsat anvendelse på integreret sekundær bebyggelse." [min fremhævning]

Vejledning om udnyttelige tagetager

Jeg er gået ud fra reglen om at tagetagens gulvareal tælles med når der er mindst 1,5 meter over færdigt gulv til ydersiden af tagbeklædningen.

Men nu nærlæser jeg BBR definitionerne (pdf file) og finder:

"4. Tagetage En tagetage er en etage, der indgår i husets tagkonstruktion. Førstesalen i et hus med fladt tag er ikke en tagetage. Tagetagens areal tæller ikke med i det samlede bygningsareal. Tagetagen tæller heller ikke med i antal etager. 

Opmåling af arealer i tagetagen foretages i et plan 1,5 meter over færdigt gulv til ydersiden af tagbeklædningen. Dette sker lettest ved, at man på en byggeteknisk tegning tegner en linje 1,5 meter over gulvet i tagetagen. Der, hvor linjen skærer den udvendige tagflade, har man yderbegrænsningen for tagetagens areal. (...)

4.1 Tagetagens samlede areal (udnytteligt areal) I tagetagens samlede areal medregnes både det areal, som udnyttes, og det areal, der kunne udnyttes. Arealer, der – f.eks. på grund af blokering med spær eller for lav loftshøjde i forhold til Bygningsreglementet (3.4.2) - ikke kan udnyttes til beboelse eller erhverv, medregnes således ikke.

Hovsa, der synes at være konflikt mellem par. 4 og 4.1. 

Par 4: Regnes der fra højde 1,5m over gulv, hvilket jo under et 45gr tag svarer til en loftshøjde på under 1m.

Par 4.1: refererer til Bygningsreglementets par  3.4.2, hvor 3.4 overordnet handler om  "Andre bygninger end beboelsesbygninger". Deri skriver de at "selv små arbejdsrum udføres med en fri lofthøjde på mindst 2,5 m og har et rumindhold på mindst 12 m³ for hver person, der er beskæftiget i rummet."

Uha! det er jo forvirrende! I mangel af klarhed, vil jeg gå efter par 4 der taler om 1,5 m fra gulvhøjde til ydre tagbeklædning,

Store spørgsmål - lige nu

 Her i starten af det nye år vil jeg sammenfatte mine største spørgsmål vedr. mulige konfigurationer. Uden svar på disse har jeg svært ved at lægge mig fast på en enkelt konfiguration:

1. Spørgsmål til rådgiver&arkitekt*: 
• Vil bygningsmyndighederne acceptere at den nordlige halvdel af vesthuset (poolrum og bryggers) i Design AK  regnes som  en sekundær bygningsdel og derfor ikke regnes med i bruttoetagearealet?
• I et separat indlæg prøver jeg at beskrive lovgrundlaget.
2. Spørgsmål til entreprenører. 
• Slag på tasken:  Prisforskellene på forskellige designs
• Design B versus  AK 2.3?  Antag at samme materialer benyttes; OK at ekskludere omkostning til etablering af pool-rum da det jo optræder i begge designs

AK: 10,65 x 9,30 + 7,20 x 9,30

166 m2 grundplan, heraf 117 m2 til beboelse, resten er poolrum og bryggers 

50 m2 udnyttet tagetage

116 m2 der er åben til kip fra stueetagen

B: 14 x 8 

112 m2 grundplan 

75 m2 udnyttet tagetage

112 m2 fuld kælder med poolrum (kun 10m2 bad regnes som beboelsesrum)

• Slag på tasken:  Prisforskellene på bygning i forskellige materialer (dvs. både materiale pris og arbejde). 
1. Murstensvægge med simple tag-gesimser, med tegl-tag eller skifertag
2. Lette pudsede vægge, med et Trespa tag eller AluZink tag

* Det ville jo være naturligt at spørge kommunens byggemyndighed, men de er ikke begejstret for at bygherren spørger. Jeg blev bedt om at konsultere "min rådgiver" i stedet for at spørge dem.